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L’OPCI est un produit d’épargne de long terme qui associe actifs immobiliers et actifs financiers. Pour profiter de ses avantages, l’investisseur doit choisir l’offre la mieux adaptée à ses besoins.
SPPICAV ou FPI ?
L’OPCI se présente sous deux formes juridiques distinctes : la SPPICAV et le FPI. Il faut donc bien comprendre ces deux formes d’OPCI avant d’investir.
La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) adopte la même structure et le même statut juridique que celle d'une société anonyme. La SPPICAV se caractérise par des actions qui sont émises et rachetées à la demande des actionnaires sur la base d’une valeur liquidative. En souscrivant à ce type d’OPCI, l’investisseur devient actionnaire. Il peut ainsi s’exprimer sur la gestion de la société.
Quant au FPI ou fonds de placement immobilier, il s’agit d’une copropriété composée d’instruments financiers, d’actifs immobiliers et d’actifs liquides. Contrairement aux SPPICAV, les FPI n’ont pas la personnalité morale et les souscripteurs sont qualifiés de porteurs de parts. La société en charge de leur gestion représente la structure auprès des tiers.
Deux régimes fiscaux différents
Les deux catégories principales d’OPCI sont soumises à des régimes fiscaux distincts. L’investisseur peut ainsi choisir la fiscalité qui correspond le mieux à sa situation et à ses objectifs.
La SPPICAV est exonérée de l’impôt sur les sociétés. Les revenus distribués sont aussi soumis à l’impôt sur le revenu, à la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Le rachat et la cession d’actions sont placés sous le régime des plus-values sur les valeurs mobilières.
Les FPI sont fiscalement plus souples. Aucune obligation n’est prévue pour les impôts sur le revenu encaissé. Par contre, chaque associé est redevable de l’impôt relatif à la part des bénéfices. Le régime fiscal des revenus fonciers vient donc s’appliquer sur la plupart des revenus.
Les détails à voir avant de choisir un OPCI
Avant de placer son argent dans un OPCI, il convient également d’étudier minutieusement chaque offre.
Comme les SCPI, les OPCI permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier et de diversifier son patrimoine. Ainsi, pour bien choisir un OPCI, il faut s’intéresser à la nature de la poche immobilière, car celle-ci représente 60 % du portefeuille de l’OPCI. Les détails à voir sont la qualité des actifs et leur répartition géographique, la qualité des locataires, la durée des baux...
Les OPCI n’investissent pas uniquement dans l’immobilier, mais également dans des actifs financiers. Selon l’OPCI que vous choisissez, il peut donc y avoir des écarts de performance plus ou moins élevés. Cela s’explique par les parts d’actifs non-immobiliers, qui peuvent représenter jusqu’à 40 % du capital de l’OPCI. Ces actifs peuvent faire varier les performances de l’OPCI d’une année à l’autre.
Pour connaître tous les critères de choix d’un OPCI, l’idéal est de consulter un conseiller financier tel que meilleur-OPCI.com.
