Christophe Peyre, Directeur associé chez A Plus Finance, livre en exclusivité à MeilleureSCPI.com le bilan 2017 et les perspectives 2018 de l'OPCI Silver Génération.
OPCI Silver Génération : interview du gérant
Retrouvez la retranscription de l'interview ci après :
Pouvez-vous nous présenter l’ADN de votre OPCI ?
Notre OPCI Silver génération, a comme ADN d’abord comme son nom l’indique Silver, c’est-à-dire, la génération des seniors. Et le principe des résidences services gérées qui sont pour nous des modèles gagnants, par le fait que nous avons une clientèle finale qui sont les seniors, qui sont, déjà, en très fort développement et on n’a pas encore tout vu puisque nous n’avons pas encore eu des effets démographiques du fameux « Baby boom ».
Quel est votre bilan pour l’année 2017 et vos perspectives 2018 ?
Le bilan de 2017 et les perspectives pour 2018 sont – comme depuis plusieurs années pour A Plus Finance – basés sur les seniors et les résidences services seniors. En 2017, nous avons eu une activité institutionnelle et une activité publique. En activité institutionnelle, nous avons closé notre deuxième fond institutionnel avec 180 millions d’euros. En grand public, nous avons continué à développer notre fond Silver Génération, en continuant à collecter pour ce fond de telle manière que nous avons pu faire les acquisitions des premiers lots et notamment de lots à Saint-Raphaël, sur une résidence de première qualité gérée par le numéro un en France des résidences services seniors, qui est Domytis.
Quelle stratégie d’investissement suit votre OPCI ?
La stratégie d’investissement de notre OPCI Silver Génération vise à apporter pour les souscripteurs de ce fond, une mutualisation dans leur investissement. Ils ont le choix, s’ils veulent investir dans les résidences services seniors, soit d’investir en direct, soit d’investir dans la pierre-papier. L’investissement à travers de la pierre-papier leur permet d’avoir des investissements dans lequel ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier. C’est pour ça que nous avons choisi, que nous choisissons des sites variés, des opérateurs différents, toujours situés dans des emplacements de première gamme, et bien évidemment, 100 % résidence services seniors. Parce que je le répète, à la différence d’autres fonds de résidences services gérées – qui mélangent, je dirais au grès des opportunités de possibilités d’acquisition du tourisme ou de résidences affaire – nous avons une vraie conviction sous-jacente, selon laquelle il y a un vrai besoin long terme sur ces acquisitions. On ne court pas, à termes, les risques qu’on a connus notamment sur le tourisme il y a quelques années. On est vraiment sur quelque chose de très solide. Donc : 100 % résidence services seniors, des exploitants solides et diversifiés, et des situations diversifiées, mais également de premier rang. Par exemple, j’ai déjà cité Saint-Raphaël, mais nous sommes en train d’étudier une seconde acquisition à Cannes.
Avez-vous des acquisitions en cours ?
Nous sommes en permanence en phase d’acquisition, tant pour nos OPCI professionnels que nos OPCI grand public. Sur nos OPCI professionnels, nous sommes en cours d’acquisition sur des destinations comme Opio, dans les Alpes-Maritimes, comme Toulouse, comme Carnac, comme Agde. A chaque fois, nous privilégions, que ça soit pour les OPCI Professionnel que pour les OPCI grands public, nous privilégions les destinations primes. Cette intense activité d’acquisitions sur nos OPCI professionnels bénéficie à notre OPCI grand public, à notre OPCI grand public et notamment nous permet grâce à nos relations et notre poids d’acquisition sur notre OPCI professionnel, de pouvoir dénicher, j’allais dire, le meilleur pour nos souscripteurs d’OPCI grand public. Et actuellement, après Saint-Raphaël, nous sommes en phase d’acquisition sur une ligne de lot sur une résidence de très haut standing à Cannes.
Quelle performance visez-vous sur le long terme ?
Nous visons une performance d’au minimum 4 %, nette de fiscalité. Cette performance repose sur 2 jambes : la jambe de versement des dividendes, qui va être à peu près, je dirais d’environ 4 ou 3,4 % en plus, ce qui correspond au loyer versé par les exploitants. Et une part, qui correspond à la valorisation de la part, qui elle-même va trouver sa cause dans 2 effets : la valorisation mécanique de l’indice dans la valorisation des loyers, par lequel à taux constant, on se retrouve avec une valorisation des actifs dont de la part. Et également, une autre cause de revalorisation, c’est que nous achetons à de très bonnes conditions. Il y a notre position d’acteur majeur sur les résidences services seniors. Et donc, « les prix de gros » dont nous faisons profiter nos investisseurs, et qui sont, quand les experts revalorisent nos biens, qui sont automatiquement, je dirais revalorisés. A titre d’exemple, cette année quand, à la première estimation de nos lots de Saint-Raphaël, ils ont été estimés par les experts à 6 % au-dessus de leur prix d’acquisition réels. Donc, ça s’est traduit automatiquement sur la valorisation de la part. Et je vais dire, au fur et à mesure de ces acquisitions – et nous sommes en flux continue d’acquisition, toujours à ces mêmes conditions de « prix de gros » – on aura ce phénomène de valorisation de la part par les experts.
