© Crédit photo : Pixabay
Les SCPI et OPCI sont tous deux des placements « pierre-papier » qui permettent d’investir dans l’immobilier. En achetant des parts de SCPI ou d’OPCI, l’investisseur devient détenteur ou copropriétaire de titres dans un patrimoine immobilier géré par une société. SCPI et OPCI présentent des similitudes mais également des différences.
La composition des actifs
La principale différence entre SCPI et OPCI réside en la typologie d'actifs qu'el les détiennent. En effet, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) disposent d'un patrimoine uniquement constitué d'immobilier. Les actifs peuvent être de l’immobilier d’entreprise, d’habitation ou encore des monuments historiques. De manière marginale, elles peuvent également détenir des droits immobiliers accessoires (pars de sociétés civiles immobilières, liquidités...).
A contrario, un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) dispose quant à lui d’un portefeuille d’investissement plus varié. Il est constitué de 55 à 65 % d’actifs immobiliers, de 25 % à 35 % de valeurs mobilières et enfin de 5 % à 15 % de liquidités.
Fiscalité de la pierre-papier
Etant constituée à 100 % d’actifs immobiliers, la SCPI est soumise à l’impôt foncier. Les OPCI pour leur part se divisent en deux catégories : le FPI (Fonds de Placement Immobilier) et la SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance immobilière à Capital Variable).
Si l'OPCI est de forme FPI, les revenus sont assujettis à la fiscalité des revenus fonciers et profitent de la déduction d’impôt sur les projets immobiliers. Concernant les SPPICAV, c’est la fiscalité des revenus mobiliers qui s’applique. Si les actions d'OPCI sont détenues via un contrat d'assurance-vie (75 % des cas), alors c'est la fiscalité très avantageuse de cette dernière qui s'appliquera.
Modalité de l’investissement en SCPI et OPCI
Une OPCI détient une liquidité permanente, ce qui facilite la sortie de l'organisme pour les associés. En revanche, la revente des parts de SCPI peut prendre un peu plus de temps. La société de gestion qui gère la SCPI va animer le marché secondaire (de l'occasion). Ce dernier s'organise selon les lois de l'offre et de la demande.
La souscription à une OPCI est possible dès 100 € avec des frais d’entrée compris entre 3 à 8 %. Tandis que les frais de souscription pour les SCPI sont compris entre 6 et 9 %.
Côté rendement, le taux de distribution pour la SCPI est nettement supérieur, de 5 à 7 % selon les produits, contre 4 à 5 % pour l’OPCI.
La durée de conservation des parts recommandée est de 8/10 ans minimum pour ces deux placements en pierre-papier.
