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Pour assurer la liquidité des parts, les immeubles détenus par les OPCI sont évalués régulièrement par des experts immobiliers. Zoom sur le fonctionnement de cette expertise immobilière.
Deux évaluateurs indépendants pour l’évaluation
La valorisation des immeubles d’un OPCI est confiée à deux évaluateurs indépendants l’un de l’autre. Ces professionnels sont choisis suivant trois critères précis :
- ils doivent être des personnes physiques ou morales dont l’expertise immobilière est leur activité principale ;
- chaque évaluateur doit justifier d’une compétence, d’une expérience et d’une bonne organisation dans l’accomplissement de sa mission ;
- les évaluateurs doivent être indépendants de la société de gestion.
Les évaluateurs sont nommés pour un mandat de quatre ans. Une fois le mandat écoulé, seul le contrat d’un évaluateur peut être renouvelé. Le second sera nécessairement remplacé.
La mission des évaluateurs consiste à fournir à la société de gestion la valeur des marchés détenus directement ou indirectement. Dans le cadre de sa mission, chaque évaluateur intervient tour à tour pour un même bien immobilier. Le premier sera donc en charge d’évaluer l’actif tandis que le second réalise une étude critique de la valeur.
Evaluation des immeubles d’un OPCI : fréquence et méthode utilisée
Les immeubles d’un OPCI sont évalués quatre fois par an. Cette fréquence de valorisation permet à la société de gestion d’avoir une base précise pour la valeur liquidative de l’OPCI. Les actifs seront donc valorisés au cours d’une expertise physique annuelle et de trois actualisations trimestrielles. Ces dernières seront réalisées sur la base des données (prévisions de travaux, état locatif…) fournies par la société de gestion.
Pour définir la valeur d’un immeuble en OPCI, les évaluateurs ont recours soit à une estimation par comparaison, soit à l’évaluation par le revenu par actualisation des flux futurs ou capitalisation du revenu.
Dans le cadre de l’évaluation à proprement dite, le travail se fait de manière conjointe. Le patrimoine immobilier est avant tout réparti entre les deux experts. Chacun réalise l’évaluation des immeubles qui lui sont attribués. Chaque évaluateur réalisera ensuite un examen critique des évaluations réalisées par son confrère. Chaque année, le patrimoine attribué à chaque évaluateur sera permuté.
A noter que les experts doivent avoir à leur portée toutes les informations techniques, locatives et financières concernant les actifs immobiliers.
