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Un OPCI peut prendre deux formes juridiques : la SPPICAV et le FPI. Ils ont le même objectif de distribution d’un revenu et d’une plus-value potentielle, mais présentent des différences dans la fiscalité, l’obligation de distribution…
La SPPICAV
La Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou SPPICAV se présente sous la structure et les caractéristiques d’une société anonyme. Elle est dotée d’une personnalité morale. L’épargnant peut y souscrire au comptant, via un compte titre ou une assurance-vie.
Le capital d’une SPPICAV regroupe plusieurs parts de sociétés foncières cotées et de sociétés non cotées, mais avec une grande majorité d'actifs immobiliers. Sa gestion est confiée à une société de gestion qui désigne un représentant permanent. Celui-ci reste soumis aux mêmes obligations et responsabilités qu’un dirigeant. Pour ce qui est des obligations de distribution, la SPPICAV doit verser 85 % du résultat distribuable relatif aux produits réalisés par la société de gestion, et qui proviennent des loyers et des intérêts financiers. A cela s’ajoute au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs réalisées durant l’exercice.
En ce qui concerne le régime fiscal, la SPPICAV échappe à l’impôt sur les sociétés. En revanche, les revenus distribués restent soumis à l'impôt sur le revenu relatif aux revenus de capitaux mobiliers. Le rachat ainsi que la cession d’action seront imposés selon le régime des plus-values sur les valeurs mobilières.
Le FPI
Le FPI ou fonds de placement immobilier est inspiré du modèle des fonds communs de placement. A la différence de la SPPICAV, le FPI n’a pas de personnalité morale. Il se présente sous la forme d’une copropriété qui se compose dans la plupart des cas d’instruments financiers et d’actifs immobiliers. Les parts sont alors réparties et rachetées à la demande des porteurs, et ce, à la valeur liquidative majorée ou diminuée des frais et commissions. L’épargnant peut souscrire à un FPI au comptant ou à crédit.
La gestion du FPI incombe à une société de gestion de portefeuilles, placée à son tour sous le contrôle d’un conseil de surveillance. Ce dernier se compose obligatoirement de 5 à 9 membres. Le conseil établit un rapport détaillant sa mission au moins une fois dans l’année, sans s’immiscer dans la gestion proprement dite de la structure.
Le FPI est tenu de distribuer à ses porteurs de parts au moins 85 % du résultat distribuable réalisé grâce aux loyers nets et aux revenus des placements financiers. S’ajoute à cela au moins 85 % des plus-values de cession d’actifs enregistrées en cours d’exercice.
Pour le régime fiscal, les FPI sont dits « fiscalement transparents ». Ils sont ainsi exempts de l’impôt sur le revenu encaissé. Cependant, chaque associé est soumis à l'impôt sur la part des bénéfices.
